Le Congé donné par le Bailleur

Le congé pour vente

Conditions 

• Le bailleur peut donner congé à son locataire s’il envisage de vendre son logement libre de tout occupation.
• Le locataire occupant dispose d’un droit de préemption, c’est à dire qu’il est prioritaire pour l’achat du logement.
• Le propriétaire doit donc indiquer le prix et les conditions de la vente dans le congé.

Délai 

Le congé doit être notifié : 

• Au minimum 6 mois avant la fin du bail 
  (Exemple 1 :  bail s’achève le 3 août 2017, le locataire devra avoir reçu le congé au plus tard le 03 mars 2020;
  Exemple 2 : bail s’achève le 03 août 2012, le locataire devra avoir reçu le congé au plus tard le 03 mars 2021) 

INFO : Si le propriétaire souhaite vendre son logement avec le locataire en place, il n’est pas tenu de respecter un délai, ni de prévenir son locataire.

Formalités 

Le congé doit être notifié : 

• En lettre recommandé avec accusé de réception
• Par huissier de justice
• Remise en mains propres contre émargement ou récépissé 

Le bailleur doit notifier le congé à chacun des titulaires du bail (conjoint, colocataires).

Si le locataire est absent et ne va pas chercher son recommandé à La Poste ou si la lettre est renvoyée au propriétaire, le délai de préavis risque de ne pas être respecté et le congé sera nul. Dans ce cas, le bail est automatiquement reconduit pour une durée de 3 ans.

Nous vous conseillons donc de notifier le congé plus de 6 mois à l’avance ou d’avoir recours à un huissier de justice.

/!\ En cas d’envoi d’une lettre recommandé avec accusé de réception, la jurisprudence considère que le préavis de 6 mois ne démarre qu’à compter de la réception du congé en mains propres par le locataire.

Contenu 

Le congé doit obligatoirement préciser : 

• Le prix de vente
• Le mode de paiement
• Indiquer ce que comprend la vente avec un descriptif détaillé, le numéro du ou des lots et la quote-part attribué à chaque lot si ce dernier est en copropriété (ex: appartement type 3  + descriptif formant le lot n°…  et les …/10 000èmes des parties communes et une place de parking formant le lot n°.. et les …/10 000èmes des parties communes)

/!\ Le congé vaut offre de vente au locataire occupant !

La notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire doit être annexée au congé.

Le locataire

L’offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du préavis. 

(Exemple : le bail s’achève le 3 août 2017, le locataire devra avoir reçu le congé au plus tard le 03 mars 2020 et il aura jusqu’au 03 mai 2020 pour se positionner ou non concernant l’acquisition du logement)

Le locataire dispose alors de 2 options, soit il accepte l’offre de vente, soit il refuse. 

S’il refuse, ce dernier devra quitter les lieux au plus tard à l’expiration du bail.

L’absence de réponse du locataire dans les délais vaut refus d’acquérir le logement.

Si le propriétaire accepte l’offre d’achat d’un acquéreur à un prix inférieur à celui mentionné dans le congé pour vente, le locataire disposera d’un nouveau droit de préemption.

Exemple : congé pour vente envoyé au locataire avec proposition d’achat du logement à 180 000 €, le locataire refuse l’acquisition.
A la suite de la mise en vente, le propriétaire accepte une offre à 170 000 €, il doit donc de nouveau notifier au locataire l’offre de vente au prix de 170 000 €.
Le locataire disposera d’un délai d’un mois pour accepter ou refuser la nouvelle offre de vente. 
Le locataire est TOUJOURS prioritaire pour l’acquisition du bien qu’il occupe.

La procédure du congé pour vente est très encadrée par la loi.

L’ensembles des formalités (contenu, délai etc..) doivent être précisément respectées sous peine de nullité du congé.

Cet article est non exhaustif, n’hésitez pas à demander plus de renseignements et prendre conseils auprès de professionnels de l’immobilier.